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拖欠小区公共设施电费 谁来担责

        发布时间:2017-11-06        

根据现有的商品房开发模式,房屋在正式销售前,供电企业与房地产开发商签订《高压供用电合同》,由开发商支付公共设施电费。待房屋销售完,业主入住后,开发商一般要求物业公司向供电企业交纳公共设施的电费,但物业公司如果拖欠公共设施电费,供电公司该向谁催费?谁负有交纳公共设施电费的义务?

【案例】

2005年1月,某供电公司与某房地产开发商签订了《高压供用电合同》,合同约定供电公司向该房地产开发商开发的某小区供电。

该房地产开发商交纳公共设施电费至2007年3月后,由小区物业公司承接交纳公共设施电费的责任。但2009年3月后,该物业公司开始拖欠公共设施电费。供电公司多方工作无效后,遂向法院起诉,要求该房地产开发商支付拖欠的公共设施电费,并按《高压供用电合同》约定标准支付违约金。

该房地产开发商认为小区房屋销售完毕,它已不是公共设施所有权人,也不是实际用电人。房地产开发商与供电公司的《高压供用电合同》已解除,因此,房地产开发商不同意支付拖欠的公共设施电费本金及违约金。

法院经审理认为:供电公司与该房地产开发商签订的《高压供用电合同》,系出于当事人真实意思表示,不违反有关法律法规规定,应属有效。当事人应按照合同约定履行义务。该房地产开发商是以用电人的身份与供电人签订的合同,应当履行用电人的交费义务,而不应因房屋产权的变化而变化。供电公司履行了供电义务,房地产开发商应按照约定及时交付电费。因逾期交付电费的,应当按照约定支付违约金。

据此判决,该房地产开发商最终向供电公司交纳了拖欠的公共设施电费,并按合同约定支付了违约金。

【评析】

张艳红(北京市亿中律师事务所律师)

本案是因小区公共设施电费拖欠引发的纠纷,折射了《高压供用电合同》的重要性。

此类纠纷的关键点为:一是《高压供用电合同》是否因房地产开发商将小区房屋出售而解除?二是物业公司交纳电费的行为如何认定?三是《高压供用电合同》在何种情形下可能会解除?

一、《高压供用电合同》是否因开发商将房屋出售而解除?

依据我国《合同法》九十三、九十四条规定:“《高压供用电合同》解除情形有两种:第一种是约定解除,包括双方协商一致解除和在《高压供用电合同》中约定解除权;第二种是法定解除,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

很明显《合同法》规定的(二)(三)(四)类情形将法定解除权赋予了非违约方。本案中房地产开发商并不是非违约方,而其主张的房屋销售完毕、已不是房屋产权人和实际用电人等抗辩事由也不属于(一)和(五)情形,故本案审理中,法院认为房地产开发商主张房屋销售完成后《高压供用电合同》解除的依据不充分。

二、物业公司交纳电费的行为如何认定?

在供电公司与房地产开发商存在合法有效的《高压供用电合同》前提下,小区物业公司交纳公共设施电费的行为可理解为第三人代为履行。《合同法》六十五条规定:“当事人约定由第三人向债权人履行债务,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。”因此,如物业公司拖延交费,供电公司应向债权人房地产开发商主张权利。

当然,如果供电公司在催收电费过程中,已明确物业公司为电费催收的主体,物业公司对此也认可,或有双方认可的其他方式,则可推定供电公司与物业公司存在事实合同关系,供电公司与原房地产开发商签订的《高压供用电合同》自动解除。

三、房地产开发商致函要求解除《高压供用电合同》时,供电企业如何处理?

如果房地产开发商向供电企业公开致函要求解除《高压供用电合同》,供电公司在收到解除通知之日起三个月内没有提出不同意解除的异议或没有向人民法院起诉要求确认《高压供用电合同》的效力,三个月后再请求确认《高压供用电合同》效力的主张将得不到法院的支持,从而形成《高压供用电合同》已解除的事实。

实践中,供电企业工作人员更多以《供电营业规则》相关规定作为工作开展的依据。《供电营业规则》第九十四条规定了4种《高压供用电合同》变更或解除的方式,主要强调经供用电双方协商一致、不可抗力或供电能力等导致合同无法履行时,才能解除或变更《高压供用电合同》。

但是我国《合同法》规定了约定解除权和单方解除权,而且在《合同法》第九十六条中规定:“当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条对异议权的行使期限做出明确限定:“当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”

当然,解除权利只是权利人的单方行为,解除权是一种形成权,这有可能造成合同当事人之间权益的失衡和不对等,特别是对《高压供用电合同》更是如此。因此,为了平衡双方的利益,法律在保障一方行使解除权时,同时赋予另一方即相对人异议权,所以一方在接到解除合同通知后,应及时提出异议,并向法院起诉。

【建议】

房地产开发商、物业公司和供电企业,在《高压供用电合同》的履行和解除方面,应注意以下问题:

供电企业:

1.供电企业与房地产开发商签订《高压供用电合同》后,如果由物业公司交纳电费,供电企业应尽可能与房地产开发商、物业公司签订《三方电费结算协议》,明确开发商为用电人,物业公司为电费交纳人,供电公司在催收电费时催收债务主体仍是房地产开发商。

2.《高压供用电合同》是否解除,直接关系到供电企业向谁主张电费债权,合同解除在司法实践中更多依据《合同法》相关规定认定。如房地产开发商向供电企业送达解除《高压供用电合同》的通知,供电公司收件人要及时转交给电费管理部门,电费管理人员要与法务人员商讨,依《合同法》办理。

3.供电企业工作人员在日常工作中除了解《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》等电力专业法律法规、规章外,还应了解《合同法》等相关法律规定。 

房地产开发商:

1.当无其他法定和约定解除事由成立时,房地产开发商仍对小区公共设施承担交纳电费义务。

2.房地产开发商承担小区公共设施拖欠电费后,有权向已代收该项电费的物业公司或该小区全体业主追偿。

3.房屋销售完毕,房地产开发商可与供电公司协商解除《高压供用电合同》,依《供电营业规则》相关规定和程序办理用户更名或过户。 

物业公司:

1.物业公司签订物业服务合的同时,应明确自身是小区公共设施的电费代交人还是公共设施的用电人身份。

2.新旧物业公司在进行物业交接时,新物业公司应与原物业公司(开发商)和供电公司签订关于电费结算的相关协议,明确电费交纳的具体起始日期,并及时办理电费结算信息变更或供用电合同变更或过户等手续。 

来源:《亮报》2014年4月23日法治版

 


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